Все новости на дату:

Искать в новостях:

Например: мировые рынки

Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги июня и первого полугодия 2011 года

05.07.2011, 16:43 | Источник: Domik.net
Тема: Недвижимость, недвижимость

В июне темпы снижения индекса стоимости замедлились, в конце месяца они приблизились к нулю.

Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1462 пункта

(-0,5% за последний месяц; -5,5% за первое полугодие)

Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11691 пунктов

(-0,4% за последний месяц; -5,3% за первое полугодие)

Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) -0,6%

Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) в июне повысился на 0,1 банковский депозит и составил -0,4 банковских депозитов.

В июне темпы снижения индекса стоимости замедлились, в конце месяца они приблизились к нулю. При этом уровень деловой повысился. Хотя многие участники рынка ушли на летние каникулы, договоров задатка и купли-продажи в июне было подписано больше, чем в мае.

Пока не ясно насколько устойчивыми окажутся эти тенденции. Очевидно, свою роль сыграли два фактора:

- увеличение доли иногородних и иностранных покупателей;

- реакция инерционного рынка недвижимости на активизацию банков в области ипотечного кредитования.

Анализируя влияние этих факторов, не стоит опираться на сугубо арифметический подход, ссылаясь на то, что в абсолютных цифрах изменения небольшие. Зависимости тут достаточно сложные. Приток дополнительных средств играет роль катализатора, инициирует цепочки сделок купли-продажи недвижимости.

Дело в том, что большинство участников киевского рынка недвижимости - это семьи, стремящиеся с помощью операций купли-продажи улучшить свои жилищные или финансовые условия. Попросту говоря, обменять с доплатами и компенсациями свои квартиры на другие. Причем большинство подобных «обменщиков» пытаются улучшить свои жилищные условия и накопили для этого необходимые средства (обычно, порядка 20 – 50 тысяч долларов).

Осуществить подобные планы, не имея доступа к ипотеке, «обменщики» могут лишь в случае, если сначала продадут свои квартиры, и лишь затем купят другие. А поскольку в подобном положении находится добрая половина участников рынка, то все они ждут покупателей.

В подобных условиях иногородние и иностранные покупатели с деньгами не только инициируют цепочки обменов, но и способствуют притоку на рынок недвижимости накоплений «обменщиков». Ведь большинство «обменщиков» добавляют к вырученным при продаже деньгам свои накопления. В результате возникают процессы, аналогичные цепным реакциям в физике. И пусть эти цепные реакции достаточно быстро затухают (столкнувшись с продавцами, которые ничего не покупают), тем не менее, влияние фактора «притока денег извне» трудно переоценить.

Влияние ипотеки на ценообразование и деловую активность пока весьма слабое. И, тем не менее, это влияние есть.

Активная позиция банков, старающихся приспособить свои ипотечные программы под запросы и реальные возможности потенциальных заемщиков, начинает приносить свои плоды. Если несколько месяцев назад лишь очень немногие участники вторичного рынка рассматривали возможности приобретения недвижимости с использованием ипотеки, то сейчас их количество заметно выросло.

Другое дело, что намерения взять кредит в большинстве случаев носят пока достаточно абстрактный характер (реальных сделок с использованием ипотечных кредитов в нашем списке - считанные единицы).

Тем не менее, сама готовность потенциальных покупателей взять кредит на недостающую сумму не только расширяет область поиска приемлемых вариантов (способствуя тем самым росту деловой активности), но и служит одним из факторов ценообразования. «Непробиваемый» аргумент покупателя, что у него на руках строго фиксированная сумма, и денег больше взять негде, сейчас далеко не всегда срабатывает. При торгах продавцы все чаще заявляют, что недостающие относительно небольшие суммы потенциальные покупатели могут одолжить в банке.

Отмечая июньский рост деловой активности, необходимо отметить, что в значительной степени он был спровоцирован майским спадом. Доверие к доллару (основной валюте киевского вторичного рынка недвижимости) в апреле и мае заметно снизилось, а уровень неопределенности вырос. Соответственно снизилось в тот период и количество сделок, некоторые из которых были перенесены на следующий месяц. Отсюда и увеличение числа сделок в июне.

Похожие процессы происходили в это же время в 2008 и 2009 годах. Почему-то именно в мае возникали проблемы, связанные с колебаниями курсов валют и ростом неопределенности. Реакция рынка недвижимости всякий раз была аналогичной.

Определенную роль сыграло также приближение периода массовых отпусков. Желание уйти на отдых с уже решенными жилищными и финансовыми проблемами всегда подталкивало часть участников рынка к компромиссам и принятию ответственных решений. В те годы, когда общая деловая активность была высока, этот фактор отходил на второй план. Но как только количество сделок существенно снизилось, влияние данного фактора стало заметным.

Переходя от итогов июня к итогам первого полугодия, то в общем и целом оно не преподнесло каких-либо сюрпризов. Цены продолжали плавно снижаться, уровень деловой активности был достаточно низким.

По сравнению с предыдущим годом, темпы снижения индекса стоимости IKm(USD) немного ускорились. Если в 2010 году средняя скорость снижения индекса стоимости была 0,7% в месяц, то в первом полугодии 2011 года она увеличилась до 0,9% (мы прогнозировали темпы падения на уровне 0,8% - 1,0% в месяц).

В целом же, приведенные выше темпы снижения цен можно рассматривать как некий компромисс между теми покупателями, которые устали ждать ценового дна, и продавцами, уставшими продавать квартиры без четких планов по эффективному использованию полученных средств за пределами рынка недвижимости.

Судя по всему, такие темпы устраивают и отечественные банки , которые все это время достаточно лояльно относились к проблемным заемщикам, нередко помогая им продать залоговые квартиры по достаточно высоким ценам. И это вполне разумная, на наш взгляд, политика. Ибо массовый принудительный выброс на рынок залоговых квартир с большим дисконтом не только резко усилит социальную напряженность, но и обесценит залоги. А, следовательно, ударит по всей банковской системе.

Анализируя приведенные выше данные, необходимо четко понимать, что они касаются номинальных цен, которые не учитывают инфляцию. Меж тем уровень инфляции (как в национальной валюте, так и при пересчете в доллары) весьма значителен.

По официальным данным Главного управления статистики Киева, за первые пять месяцев 2011 года индекс потребительский цен вырос на 6,0% (данных за июнь пока нет). Если к номинальному снижению цен добавить инфляцию, то реальная стоимость недвижимости в первом полугодии 2011 года снизилась на 12-12,5%. По мировым меркам, это очень высокие темпы удешевления недвижимости по отношению к другим основным видам товаров и услуг. Дальнейшее увеличение этих темпов может иметь весьма негативные последствия для отечественной банковской системы и всей экономики.

Согласно нашим исследованиям, примерно таких же взглядов придерживается большинство продавцов, которые неохотно идут на уступки. Многие из них уверены, что если бы цены перестали снижаться, то количество сделок увеличилось. Ссылаются при этом на тех потенциальных покупателей, которые ходят к ним на просмотры, но наблюдая общее снижение рыночных цен, откладывают покупки на будущее.

У основной массы покупателей иные взгляды. Они убеждены, что цены должны снижаться еще быстрее, с тем, чтобы соответствовать уровню их доходов и размерам накоплений. При этом каждый ориентируется на свои доходы и накопления, нередко забывая о конкуренции, которая существует между «чистыми покупателями» (то есть, людьми, рассчитывающими лишь на свои сбережения) и «обменщиками». Первым для решения своих жилищных проблем требуется значительно больше накоплений, чем вторым. Ибо одно дело приобрести двухкомнатную квартиру «с нуля», и совсем иное дело обменять однокомнатную на двухкомнатную. Пока «чистый покупатель» накопит деньги на двухкомнатную, ее, скорее всего, приобретет «обменщик», продавший перед этим однокомнатную.

Подводя итоги полугодия, необходимо отметить значительные колебания деловой активности. Количество звонков, просмотров, задатков и сделок то заметно снижалось, то вновь росло. Многие продавцы то выставляли свои квартиры, то снимали их с продажи (или временно отменяли просмотры).

Основная причина подобных колебаний – изменение ожиданий участников рынка.

По самой своей природе, рынок недвижимости обладает огромной инерцией. В том смысле, что тенденции изменения цен меняются достаточно медленно. Вместе с тем, рынок недвижимости чутко реагирует на неблагоприятные экономические прогнозы, колебания курсов валют, изменения в нормативной базе и другие события, способные повлиять на цены и будущие тенденции. Реакция на подобные события – снижение деловой активности.

В этом плане киевский рынок недвижимости похож на хронически больного человека, который реагирует на любое изменение погоды и других факторов; временами ему бывает лучше, временами - хуже, но болезнь при этом остается.

При этом необходимо подчеркнуть, что даже в периоды улучшения состояния рынка, количество сделок купли-продажи недвижимости в Киеве явно не соответствует потребностям города, в котором более миллиона квартир, и еще больше людей, стремящихся решить свои жилищные проблемы.

О многочисленных болезнях нашего рынка мы пишем регулярно. Не обошли их и в этом обзоре. При этом считаем необходимым отметить, что в первом полугодии 2011 года явно просматривались определенные признаки выздоровления.

По сравнению с прошлым годом выросло количество сделок и обороты рынка. В списке сделок заметно увеличилась доля «дорогих объектов». Похоже, покупатели дорогих квартир и особняков пришли к выводу, что цены снизились настолько, что пора действовать.

Банки достаточно активно продвигали свои ипотечные программы , в отдельных случаях привлекая к этому риэлторов. Результаты пока достаточно скромные, но они есть.

В списке сделок заметно увеличилось расслоение квартир в зависимости от качества ремонта. И это далеко не случайно. Выбор достаточно большой; каждый покупатель мог не торопясь подобрать жилье по своему вкусу и материальным возможностям. В результате одни приобрели квартиру с качественным ремонтом и даже мебелью, особо не переплачивая за них; другие посчитали, что выгодней приобрести «убитую» квартиру, и сделать в ней ремонт по своему вкусу.

Признаки постепенного выздоровления рынка можно также найти, анализируя результаты конкурсов прогнозов, которые регулярно проводятся порталом недвижимости www.domik.net . По сути, это своеобразные социологические опросы, позволяющие исследовать изменение настроений реальных и потенциальных участников рынка.

Если в предыдущие годы разброс прогнозов был очень значителен, то сейчас он не только существенно уменьшился, но и в целом прогнозы стали точнее. Правильный прогноз результатов первого полугодия дали 38% участников Согласно средневзвешенному (обобщенному) прогнозу всех 165 участников, индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) за первое полугодие 2011 года должен был снизиться на 7,8%. Реально он снизился на 5,5%.

Это свидетельствует о том, участники рынка стали более взвешенно подходить к анализу существующих тенденций и своим прогнозам. И это очень важно, учитывая, что на нашем рынке недвижимости влияние психологических факторов нередко преобладает над чисто экономическими.

Согласно нашим данным , в мае цены продаж были в среднем на 14,5% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка. Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (потому статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис оценки квартир в Киеве , но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.

Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.

Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала недвижимости www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.

При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную зависимость изменения цен).

Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.

Цены предложений в долларах за квартиру по состоянию на 01.07.2011

Район

Количество объектов *

Цены от—до

($ за квартиру)

Медианная цена ($ за квартиру)

Статистика цен предложений ($ за квартиру)

Голосеевский

1486

37000 - 550000

99820

144527

Дарницкий

2920

34000 - 370000

103009

115127

Деснянский

1341

35500 - 220000

91455

81234

Днепровский

1889

34000 - 780000

96820

97062

Оболонский

1598

32600 - 1200000

97543

132110

Печерский

1226

47000 - 1000000

109977

212304

Подольский

836

36000 - 425000

94669

127535

Святошинский

1491

33000 - 544000

93250

97723

Соломенский

1670

37000 - 500000

98342

119315

Шевченковский

1925

35000 - 1575000

111859

174927

 

Тип дома

Количество объектов *

Цены от—до

($ за квартиру)

Медианная цена ($ за квартиру)

Статистика цен предложений ($ за квартиру)

Дореволюционные

542

54000 - 1500000

131369

247846

Сталинки

937

46000 - 530000

113751

185051

Старая панель

2240

35000 - 250000

89600

77884

Типовая панель

1503

39000 - 250000

98114

86940

Улучшенная тип.панель

921

44500 - 190000

111576

102480

Старый кирпич

2863

32600 - 330000

78449

80762

Улучшенный кирпич

874

41000 - 600000

110384

136721

Украинская панель

1391

44000 - 250000

97382

108297

Украинский кирпич

4164

43000 - 1260000

112800

184712

 

Типы квартир

Количество объектов *

Цены от—до

($ за квартиру)

Медианная цена ($ за квартиру)

Статистика цен предложений ($ за квартиру)

Гостинки

517

32600 - 153000

48000

51760

Однокомнатные

4629

40000 - 180000

64000

72466

Двухкомнатные

5367

46500 - 303000

94824

114472

Трехкомнатные

4408

60000 - 444500

134826

163658

Четырехкомнатные

675

140000 - 775000

245325

341683

Пятикомнатные

121

250000 - 1300000

408125

611634

  • Учитывались лишь объекты, цены предложений которых вошли в доверительный интервал в конкретном сегменте рынка

Анализируя данные, представленные в таблицах, необходимо иметь в виду, что в начале 2011 года мы изменили методологию формирования выборок, используемых при расчетах.

Основная суть нововведений: увеличение количества источников информации с одновременным ужесточением правил отбора объектов, участвующих в определении статистики.

В частности, при определении статистики были использованы предложения, поступившие в раздел «Объявления» портала недвижимости www.domik.net (раньше такие предложения не учитывались). В результате объем выборки существенно увеличился (а это снизило статистические ошибки). Но при этом усложнилось отсеивание объявлений, содержащих недостоверную информацию. Кроме того, изменение методов формирования анализируемых выборок связано с переходными процессами, затрудняющими сравнение статистических данных за разные периоды. Потому до завершения переходных процессов, связанных с изменением методологии, мы решили временно отказаться от подобного сравнения.

Основные факторы, повлиявшие на изменение цен в первом полугодии

В первом полугодии на изменение цен влияли многие факторы. Перечислим основные (на наш взгляд). Стараясь при этом выделить те, влияние которых проявилось лишь в последнее время.

Основные факторы, способствующие снижению цен:

- огромный разрыв между ценами на недвижимость и возможностями подавляющего большинства наших граждан создавать необходимые для ее приобретения накопления;

- отток средств из страны, а также рост долгов предприятий и государства в результате значительного превышения импорта над экспортом;

- огромное количество накопившихся в стране, экономике и обществе проблем (неэффективная экономика, дефицит бюджета, сворачивание производства, резкое увеличение долговых обязательств, высокая инфляция, постоянные политические противостояния… Список можно продолжать и продолжать). Как следствие этого – отток капиталов и квалифицированных кадров из страны, а также снижение индекса потребительских настроений;

- мощнейший мировой экономический кризис, в результате которого снизился экспорт и иностранные инвестиции;

- рост коммунальных платежей, и, как следствие этого, стремление многих граждан продать «лишнюю» недвижимость;

- недоступность ипотечного кредитования для подавляющего большинства участников рынка;

- проблемы с возвратом ипотечных и иных кредитов, вынуждающие заемщиков продавать недвижимость на тех условиях, которые диктуют немногочисленные покупатели;

- уход с рынка недвижимости спекулятивного капитала;

- мощная пропагандистская кампания, направленная на резкое снижение цен;

- переоценка ценностей (многие участники рынка изменили свое отношение к недвижимости, деньгам, имеющимся накоплениям; недвижимость в значительной мере утратила свою инвестиционную привлекательность);

- принятие законодательных актов, упрощающих принудительную реализацию залоговой недвижимости.

Основные факторы, стабилизирующие цены на недвижимость:

- особенности ментальности наших граждан, многие из которых относятся к киевской недвижимости как к одной из основных жизненных ценностей;

- выжидательная позиция банков, которые не спешат выставлять на аукционы залоговые квартиры, обеспечивающие проблемные кредиты;

- недоверие к банковской системе и любым валютам (как следствие этого, неуступчивость продавцов, отказ их от продажи «лишней» недвижимости, а также стремление некоторых покупателей вложить имеющиеся деньги в недвижимость);

- специфика отечественного рынка недвижимости, заключающаяся в том, что большинство сделок – это фактически обмены одной недвижимости на другую (с доплатами и компенсациями); улучшение жилищных условий при этом стоит намного дешевле, чем его покупка «с нуля». Как следствие этого, «цепные реакции», когда одни сделки купли-продажи недвижимости порождают другие;

- крайне ограниченное число альтернативных возможностей размещения накоплений с целью их сохранения;

- проблемы со строительством нового жилья в Киеве, в результате чего покупатели нередко предпочитают вторичный рынок;

- интерес к киевской недвижимости в регионах Украины, а также за рубежом (прежде всего, среди наших бывших соотечественников);

- снижение цен до того уровня, когда покупатели, планировавшие приобрести недвижимость с помощью ипотечных кредитов, в состояние приобрести ее без них;

- активная позиция банков, старающихся приспособить свои ипотечные программы под запросы и реальные возможности потенциальных заемщиков (прежде всего тех, кому не хватает относительно небольших сумм);

- низкая обеспеченность жильем значительной части жителей Киева.

Анализ влияния всех этих факторов – достаточно объемный труд, результаты которого сложно втиснуть в одну статью. Совместный же анализ влияния этих (и многих других) факторов – задача для целого научного института.

Относительно новые из перечисленных выше факторов:

- стремление некоторых продавцов избавиться от «лишней недвижимости» по причине резкого роста коммунальных платежей;

- постепенный возврат ипотечного кредитования на рынок недвижимости;

- увеличение диспропорции цен на московскую и киевскую недвижимость, как следствие этого, повышение интереса москвичей к киевской недвижимости.

Прогноз на июль 2011 года

Июль – сезон массовых отпусков. Активность на вторичном рынке киевской недвижимости в это время обычно значительно снижается.

Полагаем, что и в этом году традиция не будет нарушена.

Вероятность того, что при низком уровне деловой активности резко изменятся ценовые тенденции, весьма невелика. Для этого необходимы мощные внешние воздействия на рынок, ибо очень велика его инерционность.

Изменения индекса стоимости киевского жилья будут, скорее всего, в пределах долей процента (как в положительную сторону, так и в отрицательную). При этом снижение индекса стоимости, на наш взгляд, более вероятно. Для этого есть не только экономические причины, но и чисто психологические. А именно: инерционность восприятия участников рынка, привыкших, что цены на недвижимость постепенно снижаются.


Владимир Коломейко

Комментарии

Финансовый мир и инструменты инвестиций - о чем этот сайт?

В разделе http://investfunds.ua/news/ - ежедневно публикуются новости мира финансов, рынка коллективных инвестиций, фондового рынка, новости рынка недвижимости, а так же новости компаний. На сайте Investfunds.ua Вы найдете всю необходимую информацию для принятия инвестиционных решений и просто, для того чтобы быть в курсе событий в увлекательном мире финансов, бизнеса и инвестиций.